Radca prawny · avvocato polacco
Kupujesz dom we Włoszech. Sprawdzam go, zanim podpiszesz.
Prowadzę polskich klientów przez cały zakup nieruchomości we Włoszech — od pierwszego pytania o ofertę po stawiennictwo u notariusza w Twoim imieniu.
Z Tobą rozmawiam po polsku. Z agencją, notariuszem i technikiem — po włosku, sam, bez pośrednika.
Masz już konkretną ofertę?
Prześlij mi link. Zwykle po kilkunastu minutach wiem, o czym rozmawiamy — i odpisuję Ci, na czym w tej sprawie polega robota, ile potrwa i ile kosztuje. To wycena, nie analiza: samą weryfikację robi się na dokumentach, nie na ogłoszeniu. Nie musisz w tym celu czytać całej strony.
A jeśli dopiero się rozglądasz — zacznij od bezpłatnej checklisty: 7 rzeczy do sprawdzenia przed zakupem. PDF, bez zapisywania się na żadną listę.
W tej transakcji reprezentuję tylko Ciebie
We Włoszech nie oszukują bardziej niż w Polsce. Problem jest inny: kataster, prawo budowlane i sama procedura zakupu działają zupełnie inaczej niż u nas — a każdy uczestnik tej transakcji ma inne zadanie. Notariusz odpowiada za poprawność aktu. Agencja za to, żeby doszło do sprzedaży. Za wszystko pozostałe — za to, czy kupujesz to, co myślisz, że kupujesz — odpowiadam ja.
Dlatego moja robota zaczyna się wcześniej, niż większość ludzi się spodziewa — nie przy akcie notarialnym, tylko przy ogłoszeniu, które właśnie Ci się spodobało.
Jak to przebiega
1. Kontakt z agencją albo właścicielem
Pierwsze wrażenie działa też przy zakupie w Italii. Sprzedaż obcokrajowcowi budzi u Włochów konkretne obawy — czy kupujący jest poważny, czy to na pewno osoba prywatna. Słyszałem takie wątpliwości od agentów niejeden raz. Rozmowa prowadzona od początku po włosku, z kimś, kto rozumie proces tak samo jak oni, po prostu otwiera drzwi.
2. Analiza dokumentacji
Wyciąg z rejestru hipotecznego, wyciąg katastralny, plan, pozwolenia. Zestawiam papiery z rzeczywistością — najlepiej rękami technika (geometra) na miejscu. To tutaj wychodzą rzeczy, które potem decydują o tym, czy mieszkanie w ogóle nadaje się pod wynajem.
3. Negocjacje i oferta zakupu
Ceny praktycznie nie da się wynegocjować mailem — trzeba rozmawiać. Zwykle „do urwania” jest 5–10%. Potem składamy pisemną, nieodwołalną ofertę zakupu (proposta irrevocabile d’acquisto) — i to ja ją redaguję, razem z Tobą. Termin aktu, warunki zawieszające, opis przedmiotu, sposób i harmonogram zapłaty: wszystko, co potem będzie wiązać, wpisuje się właśnie tutaj. Od chwili przyjęcia przez sprzedającego oferta jest punktem bez odwrotu i ustawia całą transakcję aż do aktu. Dlatego tu najłatwiej o kosztowny błąd — i dlatego nie zostawiam tego dokumentu agencji.
4. Droga do aktu
Najczęściej: pełnomocnictwo u polskiego notariusza, tłumaczenie przysięgłe, apostille. Jeśli mieszkasz poza Polską albo wolisz podpisać wszystko na miejscu, mam przerobione również inne warianty — pełnomocnictwo u notariusza w kraju, w którym akurat jesteś, albo udzielone bezpośrednio przed aktem we Włoszech. Kompletowanie dokumentów z agencją i właścicielem. Depozyt notarialny, żeby pieniądze trafiły do sprzedającego dopiero po zawarciu umowy. Uzgodnienie projektu aktu notarialnego (rogito).
5. Ile to trwa
Zwykle 2–3 miesiące. Czasem warto poczekać dłużej, żeby sprzedający uporządkował stan prawny na swój koszt, a nie na Twój. Z kredytem — minimum pół roku, i nie w każdym regionie ani nie przy każdej kwocie. Poniżej 120 tys. EUR o finansowaniu we Włoszech raczej nie ma co myśleć.
Z mojej praktyki
Toskania · willa · 1,2–1,5 mln EUR
Papiery „na pierwszy rzut oka w porządku”. Przy analizie wyszło, że część zabudowy przy basenie powstała niezgodnie z pozwoleniami, a sprzedającym była spółka celowa bez majątku — jej gwarancja nie byłaby warta nic. Legalizacja poszła na koszt sprzedającego przed aktem, a do umowy weszła bezpośrednia gwarancja wykonawcy, nie spółki.
Liguria · pierwsza linia brzegowa · 580–650 tys. EUR
Pierwsza linia przy morzu to rzadkość, a emocje potrafią wyłączyć czujność. Na gruncie inwestycji ciążyła hipoteka dewelopera, a zejście na plażę wymagało uregulowania służebności. Akt uzależniłem od wykreślenia hipoteki. Klient odebrał lokal bez obciążeń i z prawnie zapewnionym dostępem do plaży.
Więcej zrealizowanych spraw →
Inwestycje, którym się przyglądam →
Ile to kosztuje
Podaję cenę od razu, w pierwszym mailu, zanim o nią zapytasz. Wynagrodzenie liczę od wartości transakcji: 2,5% przy zakupach do 500 tys. EUR, 2,0% powyżej tej kwoty, minimum 4 000 EUR + VAT. Płatne w dwóch albo trzech ratach w toku sprawy. Jeśli jadę na akt zamiast Ciebie, dochodzi 500 EUR ryczałtem — i to jest wszystko, co dochodzi.
Osobno wymieniam to, co nie jest moim wynagrodzeniem — notariusz, podatki przy nabyciu, prowizja agencji, ewentualny technik, tłumaczenie i apostille — żebyś od pierwszej rozmowy znał pełny obraz, a nie tylko jego wygodną część. Ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej obejmuje całą Unię Europejską, suma gwarancyjna 2 000 000 EUR.
Pełne zestawienie kosztów zakupu — podatki, notariusz, agencja, koszty roczne →
Pytania, które słyszę najczęściej
Czy muszę jechać do Włoch na akt?
Nie musisz. Na podstawie pełnomocnictwa podpisanego u polskiego notariusza stawiam się na akcie w Twoim imieniu. Koordynuję tłumaczenie przysięgłe i apostille, żeby dokument został we Włoszech przyjęty bez dyskusji.
Nie musisz też być akurat w Polsce. Pełnomocnictwo organizuję również u notariuszy w Wielkiej Brytanii, Irlandii, Stanach Zjednoczonych i w wielu innych krajach — za każdym razem uzgadniając formę z włoskim notariuszem, zanim cokolwiek podpiszesz. Każdy kraj ma swoje wymogi co do formy i legalizacji, a włoski notariusz musi ten dokument przyjąć bez zastrzeżeń. Sprawdzam to wcześniej, nie po fakcie.
Jestem Polakiem, ale mieszkam poza Polską i poza Włochami. Mogę kupić?
Tak. Miejsce zamieszkania nie ogranicza prawa do zakupu nieruchomości we Włoszech — jako obywatel Unii Europejskiej możesz kupować bez dodatkowych zezwoleń, niezależnie od tego, w którym kraju mieszkasz i płacisz podatki. W praktyce zmienia się tylko logistyka: gdzie podpiszesz pełnomocnictwo i jak zostanie ono zalegalizowane. To akurat moja część roboty.
Twoja rezydencja podatkowa ma natomiast znaczenie przy uldze na pierwszy dom (prima casa) i przy tym, gdzie rozliczysz ewentualny przychód z najmu. Omawiamy to na początku, nie na końcu.
Czy mogę kupić na spółkę — polską albo zagraniczną?
Tak, i robiłem to. Apartament nad Lago di Garda w Lombardii kupowała spółka, nie osoba prywatna — procedura jest podobna, ale dochodzi kilka rzeczy: dokumenty rejestrowe spółki z tłumaczeniem, umocowanie osoby podpisującej, kwestia numeru podatkowego dla podmiotu i inne konsekwencje podatkowe niż przy zakupie prywatnym.
To, czy kupować prywatnie czy przez spółkę, warto przeliczyć zawczasu — bo od tego zależy podatek przy nabyciu, sposób rozliczania najmu i to, co się stanie przy sprzedaży. Nie zawsze spółka wychodzi korzystniej; przy zakupie na własne potrzeby zwykle nie.
Na jakiej podstawie polski radca prawny prowadzi sprawę we Włoszech?
Na podstawie swobody świadczenia usług w Unii Europejskiej. Weryfikacja stanu prawnego, negocjacje, przygotowanie oferty i stawiennictwo u notariusza z pełnomocnictwa to czynności otwarte — nie są we Włoszech zastrzeżone dla adwokatów. Zastrzeżona jest reprezentacja przed sądem i tym się nie zajmuję. Pracuję jako polski radca prawny, we współpracy z włoskimi notariuszami i prawnikami. Kancelaria figuruje na liście kancelarii prawnych publikowanej przez Ambasadę Włoch w Warszawie od 2006 roku.
Kim jestem?
Marcin Kwapiński, radca prawny wpisany na listę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu od 2005 roku, z własną kancelarią od 2006. Od tego samego roku kancelaria figuruje na liście kancelarii prawnych publikowanej przez Ambasadę Włoch w Warszawie. Prawo na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, potem filologia włoska. Od ponad dwudziestu lat pracuję jako prawnik polsko-włoski. Poza kancelarią — rower i odkrywanie Włoch od strony, której nie widać z autostrady.
Tak, to zdjęcia z roweru. W tym miejscu zwykle jest misja i wizja — u mnie są Włochy oglądane z siodełka, bo stamtąd widać rzeczy, których nie ma w ogłoszeniu. Więcej o mnie →
Porozmawiajmy
Trzydzieści minut, bezpłatnie i niezobowiązująco. Im więcej szczegółów podasz przy pierwszym kontakcie — lokalizacja, cena, czy jest agencja — tym szybciej przejdziemy do konkretów. Po tej rozmowie wiesz, czy mam Ci jak pomóc, na czym polegałaby moja praca w tej sprawie i ile by kosztowała. Samej analizy prawnej przez telefon zrobić się nie da — wymaga dokumentów, a to już jest praca, którą wyceniam.